שטיין נ' גריזולין ייצור ושיווק שמנים בע"מ - פסקדין

פסק דין

תובענה כספית לתשלום דמי שכירות ראויים בסכום כולל של 1,020,976 ₪. הדיון בתובענה החל בפני כב' השופט צ' דותן ולאחר מכן הועבר למותב אחר. בסופו של דבר, שמיעת הראיות בתובענה נערכה לפניי.

א.רקע כללי והשתלשלות ההליכים בתובענה:

גב' כרמלה גילן היתה, יחד עם אחרים, הבעלים של מגרש ובניין ברח' עיר גנים 1, רמת-גן (גוש 6128 חלקה 228) (להלן – גב' גילן, או, ביחד עם שותפיה, הבעלים הקודמים. המגרש והבניין יכונו ביחד להלן – הנכס). ביום 3.2.81 נחתם חוזה שכירות, שעליו חלות הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), בין גב' גילן לבין נתבעת 1 (להלן – חוזה השכירות והנתבעת, בהתאמה). בהתאם להוראות חוזה השכירות שכרה הנתבעת בבניין אולם בגודל של כ-120 מ"ר, חצר אחורית הסמוכה לו ושירותים (להלן – המושכר).

שמה של הנתבעת מופיע בחוזה השכירות, בחלקו בהדפסה ובחלקו בכתב יד, כ"גריזולין יצור ושיווק שמנים בע"מ (חברה ביסוד) שבעלי מניותיה הרשומים הם דני ויצחק לונדנר, יהושע לשר ויוסף קניגסבוך." בשמה של הנתבעת חתמו על חוזה השכירות שניים מבעלי מניותיה: נתבע 2 (להלן – הנתבע) ומר יהושע לשר.

ברישא לחוזה השכירות צוין כי מטרת השכירות היא "ייצור ושיווק כימיקלים ושמנים", בהדפסה במכונת כתיבה, ובכתב יד הוסף "ומוצרי נפט ואחסו" (כך על פי ההעתק הצילומי נ/1 שהוגש לפניי). עוד צוין שם, כי "השוכר מתחייב לשלם למשכיר דמי שכירות בסך 500 שקל (ישן – ש.א.) לחודש" וכן נקבעו הוראות באשר לאופן התשלום.

בסעיפים 19 ו-20 לחוזה השכירות נקבע:

19.אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה הזה או אם השוכר לא ישלם בזמן איזה שהוא סכום שהוא חייב בו לפי החוזה הזה... יחשב החוזה הזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכותו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים, יהיה הוא רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר ובכל מקרה הרשות בידי המשכיר לתבוע מאת השוכר כל נזק שנגרם לו עקב הפרה או אי קיום כנ"ל...

20.עם ביטול השכירות על השוכר יהיה לפנות את המושכר ולמסרו לרשות המשכיר, פנוי וחופשי...

בזמנו היה התובע, אף הוא, דייר מוגן בנכס. ואולם, בהמשך הדברים, ביום 25.4.91, נחתם חוזה מכר בין הבעלים הקודמים לבין התובע, שבמסגרתו רכש התובע את הנכס. יחד עם זאת, הבעלות הרשומה בנכס נותרה על שם הבעלים הקודמים ולטובתו של התובע נרשמה הערת אזהרה בלבד (ר' גם בפרוטוקול, עמ' 22 שורה 12).

התובע נקלע לחובות לבנק הבינלאומי (להלן – הבנק הנושה) ולפיכך מונה כונס נכסים על נכסיו (להלן – כונס הנכסים). על הנכס דנא מונה כונס הנכסים ביום 15.1.07 (ר' נ/5). כונס הנכסים מכר את הנכס לאהרן מועלם חברה לבניין בע"מ וש.ס. שלם בניה ואיכות בע"מ (להלן – הבעלים החדשים).

הבעלים החדשים, אשר קיבלו את החזקה בנכס ביום 17.11.09, הגישו נגד הנתבעת תביעת פינוי (ת.א. (ת"א) 11136-02-10 אהרן מועלם חברה לבניין בע"מ ואח' נ' גריזולין בע"מ; להלן – תביעת הפינוי שהגישו הבעלים החדשים). בתביעה זו ניתן, ביום 11.7.11, פסק דין על דרך הפשרה שבו נקבע כי: "הנתבעת תפנה את הנכס... ותחזיר את החזקה בו לידי התובעות כשהוא נקי מכל אדם וחפץ, בתוך 90 יום מהיום, כנגד קבלת סך של 720,000 ₪".

התובענה דנא הוגשה בתחילה כ"תביעת פינוי" נגד הנתבעת בלבד. בכתב התביעה המקורי נטען, בסעיף 6, כלהלן:

...הנתבעת לא שלמה ואינה משלמת דמי שכירות לתובע מזה 20 שנה לערך. לתובע ידוע שעיריית רמת גן אסרה על הנתבעת לקיים סוג של עסק אשר בה עסקה, דהיינו, בייצור שמנים ועל כן הנתבעת חדלה מפעילות ייצור באולם (הנכס – ש.א.) ונטשה את האולם מזמן, והאולם עומד ריק לחלוטין.

בנסיבות אלה עתר התובע, בסעיף 11 לכתב התביעה המקורי, "להורות לנתבעת לפנות את האולם לאלתר".

ביום 9.8.09 הגיש ב"כ התובע בקשה לתיקון כתב התביעה, בצירוף כתב תביעה מתוקן (בקשה מס' 5). בבקשה ציין ב"כ התובע, בין השאר, כי "בכתב התביעה המקורי נשמטה בטעות ממסגרת עילות הפינוי אותן תובע התובע את הנתבעת עילת הנטישה...". בהחלטתו מיום 17.10.09 דחה כב' השופט דותן את הבקשה, תוך פסיקת הוצאות, שכן "בבקשת התיקון נפלו פגמים רבים מדי...". בין השאר ציין כב' השופט דותן כי "לא לגמרי ברור כיצד ניתן, באותו כתב תביעה, לטעון כי האולם עומד ריק לחלוטין וגם – כי הוא משמש כיום כמחסן. אלה, למיטב הבנתי, טענות עובדתיות סותרות." עם זאת, כב' השופט דותן קבע בהחלטתו האמורה כי ניתן יהא להגיש הבקשה בשנית.

ביום 18.10.09 הגיש ב"כ התובע "בקשה נוספת לתיקון כתב התביעה" (ר' בקשה מס' 9; להלן – הבקשה הנוספת) ולאחר יומיים, בעקבות החלטת כב' השופט דותן מיום 17.10.09, הגיש "בקשה מתוקנת לתיקון כתב תביעה". בבקשה הנוספת ביקש התובע להוסיף כנתבעים את ארבעת בעלי מניותיה של הנתבעת וכן להוסיף סעד כספי, בגין אי תשלום דמי שכירות ראויים עבור שבע שנים אחרונות, בסך כולל של 400,000 ₪ (ר' בסעיף 11 לטיוטת כתב התביעה המתוקן שצורפה לבקשה הנוספת).

בתצהיר שצירף התובע, כתמיכה לבקשה הנוספת, הוא הצהיר, בין השאר, כי:

1.2עקב הצרות שבהם הייתי שקוע עד לצווארי, עקב הליך ארוך ומייגע של "מלחמת גירושין" עם רעייתי ישנתי על זכויותיי ולא הגשתי תובענה לפינויה של נתבעת 1 מהנכס. "התעוררתי" והגשתי תביעת פינוי כאשר הבנק הבינלאומי... ביקש לממש את הנכס עקב חובותיי...

1.3דו"ח השמאי מטעם הבנק אשר הוגש לתיק מימוש המשכנתא על הנכס קבע את ערכו של הנכס אשר היה נמוך משמעותית מערכו בשוק ועל כן החלטתי להגיש את התביעה לפינויה של הנתבעת 1 ולהגיש דו"ח שמאי מטעמי אשר יראה שערכו של הנכס ללא דייר מוגן עולה לאין ערוך מערכו כאשר שוהה בו דייר מוגן (ר' שם. יוער, כי בחקירתו הנגדית ציין התובע כי תיק הגירושין נפתח בשנת 2004 (בפרוטוקול, עמ' 25 שורה 9) ולא ניתן הסבר כיצד סכסוך הגירושין מנע מהתובע להגיש את תביעתו מאז שנת 1991).